내 집 마련이라는 아메리칸드림- 내 집을 찾다(2020년)

(아래 글은 부정확할 수 있으며, 미국 조지아주 또는 메트로 애틀랜타에 주로 해당되는 내용으로써 미국 타지역과 다를 수 있습니다.)

다들 건강하신가요? 저는 다행히 별 탈 없이 잘 지냈습니다. 다만 그동안 많은 일이 있어서 블로그 포스팅을 하지 못했습니다. 마침내 내 집 마련에 성공했고 아내와 집 내부 공사, 이사, 내부 인테리어를 진행함과 동시에 조지아주 변호사 시험을 두 번(?)이나 봤습니다 ㅎ 하지만 내 집 마련 시리즈를 마무리하지 못했다는 부담감이 항상 있었죠 ㅠㅠ 이번 포스팅으로 내 집 마련 시리즈는 마무리하겠습니다. 그리고 그동안 있었던 일들을 앞으로 하나씩 나누도록 하겠습니다.

집을 사자고 결심했지만, 매물 탐색한지 벌써 두 달이 지나갔습니다. 살 사람은 많고 팔 사람은 적은 (여기선 이걸 seller's market이라고 부릅니다) 상황에서 빠른 판단과 실행이 절실했습니다. 그래서 폰에 Redfin과 Zillow 앱을 깔고 알람 설정을 해서 설정한 조건에 맞는 매물이 올라오자마자 확인할 수 있게 준비했습니다. 그러던 중 8월 중순 목요일, 알람이 울려 매물을 봤더니 '어, 이거 가서 보고 싶다'라는 생각이 들었고 아내에게 보여줬습니다. 아내도 오케이 했고 마침 같은 동네에 비슷한 조건의 매물이 하나 더 있어 한꺼번에 보면 좋겠다고 바로 중개인에게 연락했습니다. 중개인은 매도인 측에 연락해서 그 주 토요일에 스케줄을 잡았습니다. 토요일 오후, 미리 찜 해놨던 두 집을 보고 나니 우선순위였던 집이 생각보다 별로였고, 후 순위였던 집이 여러 가지로 맘에 들었습니다.

돌아와서 아내와 상의했고 맘에 들었던 그 집에 오퍼 넣기로 결심했습니다. 오퍼를 넣기로 했으니 이제 문제는 얼마를 써서 내느냐입니다. 토요일 저녁 중개인이 그 집에 관한 disclosure를 보내주며 이미 그 집이 복수의 오퍼를 받았다고 했습니다. 얼마를 써야 하나 더 고민되었습니다. 중개인이 아래처럼 충고해 주더군요.

If we want to make an offer and get into the multiple offer situation, the real question to ask is not “what do you want to pay” but “at what price are you willing to lose the home” – and then we offer $1 less than that. That way, we know that we gave it our best shot and if you do not get the home, then you have no regrets as you would not have been willing to pay any more for it.

즉, '얼마에 사고 싶냐' 보다 '이 정도 써도 안 되면 미련 없다'라는 생각이 드는 금액을 써야 한다는 것입니다. 그래야 만일 계약이 안 돼도 '아, 좀 더 높게 부를걸'이라고 후회하지 않기 때문이죠.

아내와 상의한 끝에, 처음 생각한 금액보다 좀 올라가더라도 후회하지 않을 금액을 쓰기로 했습니다. 이 정도면 다른 오퍼보다 높겠지라는 느낌이 들게요. 그렇다 보니 listing price 보다 좀 높아지게 되었습니다. 종합해보면 목요일에 매물 포스팅 확인, 토요일에 방문, 일요일에 오퍼를 넣었습니다. 여기서 오퍼를 넣는다는 것은 매매 계약서를 작성하고 우리가 원하는 금액 및 조항들을 포함하여 서명까지 해서 매도인 측에 보내는 것을 의미합니다. 여기에는 contingency 조항을 넣기도 하는데, 모기지 신청이 승인되지 않거나 감정가액이 계약 금액보다 낮을 경우 매수인 측이 계약을 해지할 수 있는 일종의 보호장치입니다 (물론 강력한 seller's market일 경우 이런 조항을 스스로 빼기도 합니다).

다음 날인 월요일, 마침내 우리 오퍼가 받아들여졌다는 연락이 옵니다. 예스! 근데 중요한 과정은 이제 시작입니다. 한 달 후로 클로징 데이가 잡히고 그 안에 많은 일을 준비하고 진행해야 합니다 (한국에서는 매매 계약서에 도장을 찍으면 계약이 마무리되는데 반해, 이곳은 부동산 매매가 복잡해서 그런지 일단 계약서에 도장을 찍고 모든 절차가 잘 진행되어 contigency 조항이 발동되지 않으면 비로소 계약이 '클로징'되는 것 같습니다). 그중 중요한 것은 모기지 신청과 인스펙션입니다.

모기지 신청

사실 이 주제만으로도 포스팅을 따로 쓸 수 있는데, 대략적으로 써보겠습니다. 일단 미국에는 모기지 대출을 해주는 기관이 참 많습니다. 많이 들어본 은행뿐 아니라 모기지 대출을 전문적으로 프로세스 하는 기관들이 많습니다 (근데 이런 업체는 대출이 완료된 이후에 다른 기관으로 채권을 양도하는 경우가 많은 것 같습니다). 따라서 좋은 조건의 대출을 받기 위해 여러 업체에 연락해 서로 비교하고 때로는 경쟁시키기도 합니다. down payment는 얼마나 할지, 15년/30년 중 어떤 걸로 할지 등을 현 재정상태를 고려해서 정한 후, 여러 기관에 문의하여 더 싼 이자율을 제공하는 대출기관을 찾았습니다. 기준금리가 사상 최저다 보니 모기지 이자율도 확실히 많이 낮아진 것 같았습니다. 다만 이자율만큼 중요한 것이, 대출 기관이 클로징 날짜에 늦지 않게 프로세스를 완료하는 것입니다. 아무리 이자율이 낮다고 해도 클로징까지 대출 승인 나지 않으면 매수인 입장에선 정말 피가 마르고 결국 눈물을 머금고 계약을 파기해야 하기 때문입니다. 저희는 중개인이 알려준 기관이 이자율도 낮고 일 진행도 빠른 것 같아 선택했고, 별 탈 없이 진행되었습니다.

모기지를 신청하게 되면 대출기관은 해당 집에 대해 감정평가를 하게 되고 이 감정금액에 따라 대출을 해주게 됩니다. 만일 대출금액이 계약 금액보다 낮게 되면 집주인에게 이를 근거로 계약 금액의 감액을 요청할 수도 있고 그래도 발생하는 차액은 매수인이 개인적으로 더 부담해야 됩니다. 저희도 오퍼를 세게 넣은 관계로 감정가액이 계약 금액보다 낮게 나왔고, 이를 근거로 집주인에게 감액을 요청했습니다. 집주인은 감정가액까지는 어렵고 두 번째 높은 오퍼 금액까지만 깎아주겠다고 했고, 결국 감정가액과 계약 금액의 중간 정도에서 합의를 했습니다.

Inspection

아파트의 경우 공용부분의 관리주체는 아파트 입주자 대표회의이고, 집주인은 전용부분에 대해서만 책임을 지기 때문에 그 집의 상태에 대해서 깊이 분석할 필요는 거의 없습니다. 하지만 단독주택의 경우 관리 책임이 오롯이 집 주인에게 있기 때문에 집 상태에 대한 철저한 분석이 필요합니다. 특히 주로 목조인 미국의 단독주택의 경우 나무를 갉아먹는 흰개미(termite)가 있는지도 체크하게 됩니다.

아내가 괜찮은 업체를 찾아서 의뢰를 했고, 인스펙터/중개인/집주인과 날짜를 잡아서 집 내외부를 샅샅이 점검했습니다. 인스펙터가 보낸 보고서를 보니 다행히 큰 문제는 없었고 자잘하게 수선해야 할 부분이 좀 있었습니다. 중개인과 상의해서 집주인 측에 수리 요청 리스트를 보냈는데, 간단한 수리는 집주인이 직접 했고 전문가가 필요한 경우는 컨트랙트에게 수리를 맡긴 후 저희 측에 영수증을 보냈습니다. 클로징 며칠 전에 마지막으로 집을 둘러보고 수리가 잘 되었는지 직접 확인했습니다.

클로징 데이

마침내 이 모든 것이 무사히 지나가고 클로징 데이가 다가왔습니다. 계약 클로징을 전문으로 하는 로펌에 약속된 시간에 도착했습니다. 집주인 부부와 우리 중개인도 왔습니다. 잠시 후 변호사가 안내하는 방으로 들어갔고, 저와 아내는 변호사가 설명하는 다수의 서류에 서명해야 했습니다. 처음에 클로징 전문 변호사가 관여한 다고 들었을 때 중개인이 있는데 왜 변호사가 또 필요하지라고 생각했는데, 제가 서명하는 서류의 양을 보니 변호사의 최종 검토가 필요하긴 하겠다는 생각이 들었습니다.

드디어 클로징을 했고, 생애 첫 집 장만에 성공했습니다!