내 집 마련이라는 아메리칸드림 - 미국 주택 구매의 특징(2020년)
(아래 글은 부정확할 수 있으며, 미국 조지아주 또는 메트로 애틀랜타에 주로 해당되는 내용으로써 미국 타 지역과 다를 수 있습니다.)
안녕하세요. 이번 글에는 미국에서의 주택 구매를 공부하며 발견한 특징을 좀 적어보고자 합니다. 특히 한국의 주택 시장과 비교해서 특이한 점을 정리해 보았습니다. 사실 한국에서 주택 구매를 제대로 경험해 본 적이 없기 때문에 오류가 있을 수 있습니다. 그렇다면 댓글로 지적 부탁드립니다^^
1. 매도인, 매수인에게 각각 중개인이 붙는다.
한국에서는 부동산 중개인 한 명이 매도인과 매수인 간 의사소통 창구의 역할을 하고 계약을 진행시키는 것이 일반적이라고 알고 있습니다. (물론 예외도 있겠지요?) 반면 미국에서는 일반적으로 매도인 측 중개인, 매수인 측 중개인이 따로 있습니다. (제 생각으로는) 한국의 주택은 대부분 아파트라 형태나 조건들이 어느 정도 균일하고 주요 관리나 하자 보수도 아파트 관리사무소가 하기 때문에 가격이나 조건의 협상 여지가 상대적으로 작은 것 같습니다. 그런데 미국의 주택은 (도심을 제외하고) 대부분 Single Family House (단독주택)이고 따라서 위치, 크기, 연한, 관리 대상, 하자 여부 등의 특성이 각각 달라 그만큼 네고할 여지가 크고, 결국 당사자의 입장에서 협상할 대리인이 각각 필요한 것이 아닌가 싶습니다. 예를 들면, 이곳의 주택은 시간이 지나면 내부 리모델링, 지붕 교체(Roofing), 공조 시스템 교체(HVAC)가 필요하게 되는데 만약 이런 부분이 교체가 되지 않았거나 하자가 발견되면 이를 근거로 매수인은 가격을 깎는 방향으로 협상하게 됩니다.
참고로 이곳의 중개 수수료는 중개인당 3%고 일반적으로 매도인이 모두 부담합니다. 즉, 계약 금액의 6%를 매도인이 자기 중개인에게 주면, 그 중개인은 절반을 매수인 측 중개인에게 전달하게 됩니다. 수수료가 많이 비싸죠? 그만큼 중개인이 할 일이 많다는 뜻인 것도 같습니다.
2. 주택 담보대출(모기지, Mortgage) 차이
한국에서처럼 이곳에서도 대부분 (모기지라고 부르는) 주택 담보대출을 받고 집을 구매하게 됩니다. 그런데 제가 알기로 한국에서 집을 살 때 대출을 끼더라도 집값의 몇 십 %는 필수로 납입해야 된다고 알고 있습니다. 미국도 이런 최초 납입금을 내야 하는데 (Down payment라고 합니다), 생애 최초 주택구입자의 경우 정부 보증 loan을 받으면 3.5%만 내면 됩니다. 이런 경우가 아닌 일반적인 모기지를 신청한다고 해도 집값의 5%, 10%, 20% 등 상대적으로 낮은 비율로 down payment를 할 수 있습니다. 물론 downpayment가 20% 미만인 경우에는 모기지 체납을 대비한 보험에 들어야 하고, 이 보험비를 추가로 매달 내게 된다는 단점은 있습니다. 납입 조건은 다양하게 있는데 30년 고정금리, 15년 고정금리, 10년 고정금리 후 변동금리 등이 있습니다.
3. 지난한 계약 체결 과정
미국에서 주택을 구매하는 과정은 한국의 그것보다 복잡한 것 같습니다. 한국에서 주택 매매가 (매물을 빨리 찾는) 선착순이 중요하다고 하면, 미국에서는 다수의 예비 매수자 간 입찰 경쟁부터 시작될 수 있습니다. 요즘은 온라인으로 매물을 주로 검색하게 되는데, 직접 보고 나서 마음에 들어 매수를 결심하면 매수인은 어떤 금액으로 오퍼를 해야 할까 고민하게 됩니다. 인기가 많은 집의 경우에 매도인은 복수의 매수인으로부터 오퍼를 받게 되고 그중에 가장 마음에 드는 조건을 제시한 매수인을 선택할 수 있는 거죠. 이런 경우 매도인의 호가 (listing price)를 그대로 써 낸다고 해도 오퍼가 거절될 수 있습니다. 반대로 인기가 별로 없는 집은 가격을 호가보다 적은 금액으로 오퍼를 넣을 수도 있습니다. (Hot Home인 경우에는 매수인들이 손편지와 가족사진 등을 보내 감정에 호소하는 경우도 있다고 합니다 ㅎ)
오퍼가 받아들여진다고 해서 계약이 체결된 것이 아닙니다. 이후에는 Due diligence 기간이라고 해서 그동안 매수인은 inspector를 고용해서 집을 검사하게 합니다. 구조적 결함 여부, 공조시스템, 지하실, 지붕, 곰팡이, 홍수 대비 펌프 등 시설이 많다 보니 검사할 항목도 많습니다. 어떤 집의 경우 라돈 수치도 검사하더군요. 이 과정에서 하자가 발견되면, 매수인은 이를 근거로 가격 협상을 할 수도 있고 하자가 심각한 경우 계약이 엎어지게 됩니다.
이 Due diligence 기간 동안 매수인은 모기지 쇼핑을 하게 되고 대출을 받을 lender를 찾게 됩니다. 이러한 과정이 순조롭게 진행되면 계약 조건을 맞추고 계약 체결이 완료되면 이를 여기서는 계약을 closing 한다고 합니다. 이 과정에서 Closing attorney의 참여가 필수라고 알 고 있습니다.
4. Open House 시스템
어떤 집들의 경우에는, 예를 들어 일요일 2시부터 4시부터 Open house를 한다고 광고를 합니다. 미리 약속하지 않고도 그 시간에 가면 자유롭게 집을 볼 수 있습니다. Open house에 가게 되면 매도인 측 중개인이 집을 지키며 예비 매수자를 받게 됩니다. 요즘 같은 시국에는 사람이 몰리지 않는지 잘 보고 구경하러 들어가는데요, 코로나에 걸려도 소송하지 않는다는 면책 조항에 서명을 한 경우도 있습니다. ㅎ
5. Builder와 내 집짓기
쉽지는 않지만 건설개발 회사 (builder)와 직접 계약하여 내 취향에 맞는 집을 직접 지을 수도 있습니다. builder가 일정 규모의 택지 개발을 하는 경우, 집주인이 builder와 계약하여 자신의 집을 지을 lot을 사게 됩니다. 이후 builder가 제공하는 floor plan부터 시작해서 주방 가전, 타일, 문 고리 등을 옵션 중에 선택해서 자신만의 집을 짓게 되는 것입니다. 물론 이 과정에서 시공 오류 등 여러 복잡한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.
6. 소유권 이전의 시기
이 부분은 조금 법률적인 내용인데, 한국에서는 계약이 체결되고 소유권이전등기가 완료되어야 소유권이 이전되는데 반하여, 미국 대부분의 주는 Deed라고 불리는 양도증서를 매수인이 교부받을 때 소유권이전이 발생됩니다. 소유권자가 이 Deed를 등록소에 제출하게 되면 등록소에서 이를 복사해서 보관하게 됩니다.
이상 한국과 비교해 본 미국 주택 구입의 특징이 있습니다. 다음 편부터는 본격적인 House hunting에 대해서 써보겠습니다.